Kolmikerroksinen kiinteistö on valmistunut vuonna 1955 Helsingin Pohjois-Haagaan. Siinä on 35 asuinhuoneistoa ja 15 liikehuoneistoa. Taloyhtiön hallituksessa oli sekä teollisuuden että asuinkiinteistöjen korjauskokemusta. Koko tämän vuosituhannen ajan korjaustarpeet ovat olleet suurennuslasin alla.

Onko ollut vesivahinkoja, oli vakiokysymys hallituksen kokouksissa? Vuosituhannen vaihteesta alkaen oli ryhdytty suorittamaan viemärilinjojen seinämävahvuuksien mittauksia. Jatkuvan seurannan ansiosta varsinainen uusinta osattiin aloittaa, ennen kuin vakavia vikaantumisia ehti tapahtua. Elinkaaren päättymisestä varoittavia pieniä pistevuotoja jo esiintyi, mutta ne korjattiin aina välittömästi havaitsemisen jälkeen.

Suunnitelma lähti liikkeelle normaalisti tilaamalla hankesuunnitelma. Tällä kertaa hallitus ei ollut kuitenkaan tyytyväinen lopputulokseen vaan laati oman vaihtoehtoisen version. Sen merkittävimmät linjaukset olivat seuraavat.

Viemärilinjat sukitetaan ja pinnoitetaan. Käyttövesilinjat vedetään uusilla putkituksilla pintavetona ja jokaiseen huoneistoon laitetaan huoneistokohtaiset sulut. Kylpyhuoneiden uusintaa ei sisällytetä urakkaan, sillä suurimmassa osassa huoneistoista se oli jo suoritettu. Ja koska putket eivät käy sähköllä, sähköistykseen ei tehdä hankkeen aikana uusintoja. Näin varmistetaan, että putkistotöitä ei häiritä. Yhtiökokous hyväksyi linjaukset.

– Hallitus toi yhtiökokoukseen kaksi vaihtoehtoista toteutusehdotusta, kommentoi taloyhtiössä pitkään asunut eläkkeellä oleva ja myös aikanaan hallitustoimintaan osallistunut Ove Söderström päätöksentekoa.

– Yhtiökokous havaitsi, että kokonaiskustannuksiltaan kalliimmalle ei löytynyt ollenkaan kannatusta, joten päätös oli helppo tehdä.

Konseptointi kustannusten mukaan

Taloyhtiön hallitustoiminnassa mukana ollut Matti Viita siirsi mukaan konseptointiin monikymmenvuotisen kokemuksensa prosessiteollisuudesta. Teollisuudessa painotetaan, että kunnossapitotoimintojen tulee häiritä tuotantoa mahdollisimman vähän. Kiinteistön tuotantona ovat asuminen sekä liikehuoneistojen vuokratulot. Kunnossapidon puutekustannuksiksi kiinteistössä voidaan laskea muuttokustannukset ja tilapäisasuntojen vuokrakustannukset, sillä asunnoissa oli paljon osakkaita.

Nopea laskenta toi useiden satojen tuhansien lisäkulut, jos valintana olisi ollut Huppu päälle ja Hilti soimaan. Niinpä toteutuksen lähtökohdiksi valittiin asuminen koko remontin ajan ja vuokralla olevien liikkeenharjoittajien mahdollisuus jatkaa toimintaansa tiloissa. Lisäriskiksi laskettiin se, että muuttamaan joutuneista liikkeenharjoittajista osa ei enää palaisi takaisin jatkamaan toimintaansa kiinteistön tiloissa.

Toteutus huolellisesti valvottuna

Toteutus alkoi tarjouspyyntökierroksella. Ne vietiin urakoitsijoille henkilökohtaisesti ja samassa yhteydessä selvitettiin myös suullisesti toteutusratkaisun tärkeimmät peruslinjaukset. Erittelyt pyydettiin kolmelle työvaiheelle, suunnittelulle, viemärilinjojen kunnostukselle ja käyttövesiputkistoille.

Tarjouskilpailun tuloksena valittiin kokonaisratkaisu, jossa sama henkilö suoritti koko hankkeen suunnittelun ja toimi jatkossa käyttövesiputkiston uusinnan hoitaneen yrityksen vastaavana työnjohtajana. Viemärilinjojen saneerauksesta vastasi yritys, joka oli aikaisemmin ollut yhteistyössä valitun urakoitsijan kanssa vastaavissa uusinnoissa.

Toteutuksen etuna oli se, että viemärisaneeraus voitiin suorittaa täysin riippumatta käyttövesilinjojen aikataulusta. Vaakalinjoissa käytettiin sukitustekniikkaa, ja pystylinjoissa sekä huoneistokohtaisissa linjoissa pinnoittamista, jota valvonnan suorittanut Matti Viita kommentoi seuraavasti.

– Pinnoitus ja sukitus ovat teollisuudesta tuttuja korjaustapoja jo vuodesta 1983 alkaen. Ainoastaan käytetyt materiaalit ja menettelytavat ovat vuosien varrella kehittyneet. Mielenkiintoista on havaita, kuinka hitaasti ne ovat vallanneet osuutta asuntopuolella, vaikka niitä käyttämällä betoni saa pysyä paikallaan.

– Viemärilinjojen puhdistuksen yhteydessä tuli muutama vuoto, mutta ne havaittiin ja korjattiin välittömästi. Puhdistusvaiheessahan ne eivät ole käytössä, Viita täydentää. Käyttömukavuutta parannettiin käyttämällä ohipumppausta sukitusvaiheen aikana.

Käyttövesilinjat uusittiin pintavetona. Merkittävin etu oli, että vanhat linjat voitiin pitää toiminnassa kaikissa asuin- ja liikehuoneistoissa, kunnes uusi linja otettiin käyttöön. Huoneistokohtaisten sulkujen ansiosta käyttöönotto voitiin suorittaa koeponnistusten jälkeen haara kerrallaan. Näin huoneistojen sisällä työskenneltiin ainoastaan muutama päivä.

Katkoksia aiheuttaneet käyttövesityöt suoritettiin suunnitellusti aamulla klo 5, jolloin ne eivät häirinneet asukkaita tai liikehuoneistojen käyttäjiä. Poikkeuksena normaaliin toimintaan valvoja oli aina silloin paikalla.

Ei maksanut maltaita

Kokonaiskustannus, suuruusluokkaa 250 € neliöltä, oli alle puolet siitä, mitä alkuperäisen hankesuunnitelman mukainen olisi maksanut.

– Lisätöitä ei tällä menettelyllä tullut, sillä kuinka vastaava työnjohtaja olisi ne voinut perustella, kun itse vastasi suunnittelusta. Lisäksi asiat sujuivat paremmin, kun jo valmisteluvaiheessa oli tiedossa kunkin työvaiheen erityiskiemurat, toteaa Matti Viita.

Toinen kustannuksia alentanut erityispiirre oli se, että valvojan varusteisiin kuului muun muassa skanneri, jolla paikallistettiin sähköjohdot. Lisäksi hän toi työmaalle kosteusmittarin ja sähkölämmittimen, joiden avulla havaittiin ja kuivattiin pienet läikähdykset. Näiden tulisi kuulua jokaisen valvojan varustukseen linjasaneerauksissa.

Myös aikataulu, vuoden 2013 heinäkuun puolivälistä vuoden 2014 helmikuun loppuun, piti. Kiitosta tuli asukkailta tiedottamisen onnistumisesta. Se ei koskaan suuremmissa remonteissa voi olla liian hyvää. Työmaan toimivuuden kannalta oli ensiarvoisen tärkeää, että taloyhtiössä on oma talonmies. Sillä vältettiin monet odottelut, jotka ulkopuolinen huoltopalvelu olisi aiheuttanut.

– Suunnitelma ja toteutus menivät hyvin yksiin, tietenkin työmaa-aikana jouduttiin aina jotain soveltamaan, kommentoi toteutusta Erkki Aalto, joka oli mukana sekä konseptoinnissa että hallitustyöskentelyssä ja omisti yhden liikehuoneistoista.

– Kommentit olivat liikehuoneistojen osalta kaikki myönteisiä, hän täydentää.

– Eläkkeellä olevana seurasin kunnostusta taloyhtiössä asuen. Kolmelle päivälle, jolloin töitä tehtiin omassa keittiössä ja kylpyhuoneessa, järjestin itselleni menoa. Halusin varmistaa, että en turhaan häiritse työntekoa. Muuten koko putkistouusinta ei vaikuttanut asumiseen, muisteli Ove Söderström kunnostusvaihetta.

– Kaikki ovat tyytyväisiä, kun tämän tyyppisessä uudistuksessa pysytään aikataulussa, suuri kiitos siitä valvonnalle!

Teksti Martti Hakonen, Promaint-lehti